Jak proměnit „nádhernou žumpu“ v designový skvost: Průvodce rekonstrukcí garzonky
Investování do nemovitostí není jen o nákupu novostaveb. Skutečný potenciál se často skrývá v bytech, které na první pohled vypadají zanedbaně. Tomáš Bumbálek ve svém videu ukazuje, jak se dívat na starou garzonku o rozloze 28 m² jako na příležitost, která může po správné rekonstrukci přinést zisk v řádech milionů.
1. Lokalita a skrytý potenciál
Při výběru nemovitosti k rekonstrukci nehleďte jen na stav stěn, ale na faktory, které nezměníte. V tomto případě vyhrála:
- Zahrada ve vnitrobloku: Byt v přízemí s výhledem do zeleně nabízí klid a únik z velkoměsta, což je pro garzonku obrovský benefit [04:38].
- Vysoké stropy: Klíč k úspěchu v malém prostoru. Umožňují vybudovat spací patro a využít vertikální prostor pro úložné skříně [02:46].
- Velký sklep: U malých bytů je úložný prostor mimo obytnou plochu rozhodujícím faktorem pro kupující [01:16].
2. Plánování dispozice: Každý centimetr se počítá
V garzonce se nesmí plýtvat místem. Tomáš doporučuje:
- Spojení koupelny a WC: Probouráním nenosné příčky a posunutím vchodu o několik desítek centimetrů získáte prostor pro plnohodnotný sprchový kout i pračku [09:08].
- Schody jako úložný prostor: Místo žebříku na spací patro zvolte schody vyrobené na míru od truhláře, které v sobě skrývají šuplíky [07:23].
- Multifunkční nábytek: Vestavěná skříň může plynule přecházet v kuchyňskou linku nebo TV stěnu, čímž opticky sjednotíte prostor [06:48].
3. Technické vychytávky a materiály
- Podlahové vytápění: Namísto starých WAWek je ideální elektrické podlahové vytápění (keramická fólie). Je nenáročné na instalaci a v malém bytě vysoce efektivní [06:07].
- Spací patro: Stará prkna pryč, nosné trámy obrousit a přiznat jako designový prvek. Jako záklop jsou ideální dvě vrstvy OSB desek do kříže [05:33].
- Bojler v podhledu: Díky vysokým stropům můžete bojler schovat nad podhled v chodbě nebo do horní části vestavěné skříně, aby nezabíral místo v koupelně [14:52].
4. Časový harmonogram a ekonomika
Rekonstrukci takového rozsahu lze při dobré organizaci zvládnout za 1,5 měsíce [09:38].
- Nákupní cena: 4 900 000 Kč.
- Odhadovaná prodejní cena po rekonstrukci: cca 6 900 000 Kč [23:30].
Tip z praxe: Nejdůležitější je začít oknem a poptávkou u truhláře. To jsou věci s nejdelší dodací lhůtou, které mohou celou stavbu zbrzdit [10:04].
Závěr
Rekonstrukce garzonky je ideální školou pro začínající investory. Riziko je nižší než u velkých bytů, ale naučíte se na ní preciznosti v plánování. Jak říká Tomáš Bumbálek: „V garzonkách musíme navrhovat s největším detailem, nesmí tam být žádné hluché místo.“
-
Workshop
Re-flipování
nemovitostíKompletní know-how
Co říkají účastníci
